Le financement des équipements publics en zone d’aménagement concerté

La ZAC (zone d’aménagement concerté) est un outil qui permet aux collectivités territoriales d’aménager et d’équiper des terrains. Au sein d’une ZAC, l’aménageur prend en charge le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier.

En fonction des situations, le financement des équipements publics s’effectue selon des modalités différentes.

1. Lorsque l’aménageur dispose de la maîtrise foncière des terrains, il répercute le coût des équipements publics qu’il a financé par le biais de la charge foncière des terrains qui seront vendus.

Comme la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement finance les équipements publics, les constructions peuvent bénéficier d’une exonération de cette taxe en vertu du principe de non-cumul des participations.

Pour bénéficier de l’exonération de cette part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement, l’aménageur ou le constructeur doit prendre en charge, a minima, le coût des équipements publics suivants :

• Dans le cas des ZAC autres que de rénovation urbaine : les voies et les réseaux publics intérieurs à la zone ; les espaces verts et les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des futurs habitants ou usagers de la zone.
• Dans le cas des ZAC de rénovation urbaine : les voies d’accès aux immeubles inclus dans le périmètre de rénovation et les réseaux qui leur sont rattachés ; les espaces verts et les aires de stationnement correspondant aux seuls besoins des habitants des immeubles concernés.

En cas de suppression de la ZAC, la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement est rétablie de plein droit.

2. En revanche, même lorsque l’aménageur n’a pas la maîtrise foncière de la totalité des terrains, les propriétaires-constructeurs vont tout de même bénéficier des aménagements réalisés par l’aménageur.

Afin de faire participer ces constructeurs au coût des équipements de la ZAC, une convention est conclue entre la personne publique à l’initiative de la ZAC (ou l’aménageur) et le constructeur, pour préciser les conditions dans lesquelles ce dernier participe au coût des équipements publics qui profitent à son opération. Cette convention, prévue par les dispositions de l’article L. 311-4 du Code de l’Urbanisme, constitue une pièce obligatoire du dossier de permis de construire ou d’aménager.

Le montant de la participation du constructeur est calculé à partir du prix au m² de surface de plancher (SdP), qui est établi selon la règle suivante :

Prix au m² de SdP = Montant prévisionnel des équipements publics prévus dans le PEP* mis à la charge du constructeur / Nombre de m² de SdP réalisables dans la ZAC

Le prix au m² de surface de plancher ainsi défini est appliqué au nombre de m² indiqué dans la demande de PC.

Le Juge précise que seules les dépenses « exposées spécifiquement pour la construction des équipements publics destinés aux usagers de la zone » (CE, 23 décembre 2010, n° 307124) peuvent être incorporées dans les dépenses prises en compte pour le calcul de la participation.

*programme des équipements publics

Exemple concret - ZAC Cœur de Ville à Avrillé

Dans le cadre de l’aménagement de la ZAC Cœur de Ville à Avrillé, une convention de participation a été signée en 2025 entre la ville d’Avrillé, Meldomys (le constructeur) et ALTER (l’aménageur) pour le financement des équipements publics de la ZAC.

Cette opération concerne la réhabilitation de 66 logements.